驗屋常見問題 FAQ

驗屋是在你正式交屋之前，請驗屋師用專業儀器把房子整個檢查一遍。目的是找出肉眼看不到的施工問題，像是牆壁滲水、管線漏水、地磚空心、電路異常這些。

為什麼要委託驗屋？因為交屋前發現問題，可以叫建商在保固期內免費修；交屋後才發現，修繕費用跟溝通成本就得自己出了。買房是一筆大支出，交屋前花一點費用請人幫你檢查過，絕對值得。

自己驗可以看到一些表面的東西，像牆面有沒有刮傷、門窗開關順不順。但很多關鍵問題是肉眼看不出來的，需要儀器才抓得到，例如：

• 紅外線熱像儀： 看牆壁內部有沒有滲水或管線溫度異常
• 含水率計： 測牆面和地板的含水率，判斷有沒有潛在漏水
• 管道內視鏡： 伸進排水管裡面看，檢查有沒有堵塞或施工殘留
• 雷射水平儀： 確認牆面垂直跟地面水平有沒有達標

除了儀器以外，驗屋師擁有豐富的現場經驗，我們知道哪些地方最容易出包、什麼缺失要優先處理，這些經驗值是自己驗屋很難了解的。

新成屋、預售屋（交屋前）、中古屋、透天都可以，不過驗的重點不太一樣：

主要看三個東西：室內實際坪數、房屋類型、建案在哪個地區。室內坪數的算法是「權狀坪數 − 公設坪數 ＝ 主建物 ＋ 陽台」，新成屋、中古屋、透天的計價方式各有不同。

每個案件狀況都不一樣，建議直接 聯絡我們 拿報價，也可以先看看 收費方式 頁面了解大概的行情。

以北台灣的行情來說，一般新成屋（25 坪以內）大約落在 12,000～18,000 元左右。實際報價會因坪數大小、屋型跟地區有差，還是以實際報價為準比較準確喔。

通常包含三大塊：

• 全室檢測： 陽台試水、浴室防水、牆體檢測、電氣檢測、廚房五金、冷氣跟窗戶外牆試水
• 環境品質檢測： 室內水壓、PM2.5、電磁波、噪音分貝
• 驗屋報告： 包含缺失照片、位置標示和文字說明的完整電子報告

複驗（建商修完後再去看一次）有些公司包在原價裡，有些要另外算，預約的時候記得先問清楚。

一般就是四個步驟：

1. 預約報價： 填預約表單，提供坪數、屋型、地區這些基本資訊，拿報價
2. 現場驗屋： 驗屋師到場做全室檢測，大概 2～3 小時（25 坪以內的話）
3. 出報告： 驗完後 3～5 個工作天，會收到完整的缺失報告電子檔
4. 複驗： 建商修完之後再約一次，針對初驗找到的問題逐一確認

一般全室檢測大概 2～3 小時，以 25 坪以內為例。坪數比較大，或是現場問題比較多的話，時間會再拉長。

建議驗屋那天多留一點時間，因為驗完之後驗屋師會跟屋主和建商三方一起確認所有缺失，這個環節也需要時間。

建議至少提前 2 週。交屋潮旺季的話可能要更早約，不然容易排不到。

請先準備好這些文件，方便驗屋師在現場做比對：

• 購屋契約坪數資訊
• 室內平面圖
• 水電配置圖
• 客變圖面說明（有客變的話）

會收到一份完整的房屋檢測報告電子檔，裡面有每一項缺失的照片、位置標示和文字說明。這份報告可以直接拿去跟建商談修繕。

驗屋當天，驗屋師檢測完會跟屋主和建商一起說明發現了哪些問題，有不懂的可以當場問。

不過驗屋公司是站在公正第三方的角度，主要負責把房屋狀況如實呈現出來，後續跟建商討論修繕的部分，還是得屋主自己來。

如果建商擺爛不修，建議先把這些證據留好：

• 驗屋報告（含照片跟文字記錄）
• 跟建商溝通的書面紀錄（LINE 對話、Email 都留著）
• 購屋合約裡的保固條款

先用書面方式正式要求建商修繕。如果還是不處理，可以走《民法》瑕疵擔保或《消費者保護法》的途徑，必要時找律師協助。

複驗就是建商修完之後再去檢查一次，確認初驗發現的問題有沒有真的修好。費用的部分每家公司不一樣，有些包在原本的方案裡，有些要另外付，預約的時候記得先問清楚喔。

露臺通常算「約定專用」的公設，不算在室內坪數裡，所以要另外依坪數報價。想驗的話，先跟建商確認露臺的坪數，以及驗屋那天露臺是不是已經完工可以進去看。

大部分驗屋公司不做這個。因為現場量的坪數跟權狀寫的會因為丈量標準不同而有落差，如果你對坪數有疑慮，比較建議請代書向地政機關申請謄本和測量成果圖來核對。

有些驗屋公司會順便幫你量停車位，不另外收費。如果驗屋那天建商有開放地下停車場，可以請驗屋師去你的車位量一下確認。

漏水是驗屋最核心的檢測項目之一。驗屋師會用紅外線熱像儀看牆壁溫度有沒有異常（溫度不對可能代表裡面有水），再搭配含水率計量測牆面跟地面的含水率，加上浴室淹水測試和陽台試水測試。

不過要注意的是，驗屋是「非破壞性檢測」，只能反映檢測當下的狀況。有些漏水可能連日大雨才會出現，沒辦法保證一次就全部抓到，這點還是要請各位諒解。

建商通知你交屋之後、你正式簽收之前。通常建商會寄一張「交屋通知單」，收到就可以開始約驗屋了。建議在交屋日前至少 2 週預約，不要拖到最後一刻。

按照《民法》跟預售屋買賣定型化契約，建商對房屋結構通常保固 15 年，固定設備和建材保固 1 年。驗屋的目的就是在保固期正式起算之前（也就是交屋前），把問題先找出來，叫建商在保固範圍內免費修。

交屋後才發現問題，雖然還是可以依保固條款申請，但舉證跟溝通的難度會高很多。所以還是建議交屋前先驗比較好。