交屋前必備！驗屋清單檢查表免費下載（附圖）＋使用教學

為什麼你需要一份驗屋清單？

### ✦ 沒有清單，驗屋最常踩的三個坑 驗屋當天到了現場，如果手上沒有一份清單可以對照，很容易踩到這三個坑： - **到現場才想該看什麼**：浴室忘了測排水、陽台忘了看洩水坡度，回家才想起「那個好像沒看」。偏偏建商安排的驗屋時間有限，想補驗沒那麼容易。 - **口頭反映，事後沒紀錄**：當場跟建商說這面牆有裂，對方點頭說會處理，過幾週再問，回覆卻是沒有紀錄。 - **整間房漏看**：花了兩三個小時驗完，才發現次臥從頭到尾沒進去過。光靠記憶，很容易整間漏掉。 ### ✦ 有清單，你多了三個優勢 手上有一份完整的房屋驗收表，情況完全不同： - **系統化**：按工項逐一勾選，陽台、浴室、牆體、電氣各自對照，不會東看一眼西看一眼。 - **有紀錄**：缺失寫在表上就是書面依據，後續跟建商溝通時有憑有據。 - **好溝通**：逐項核對讓建商也能清楚知道哪些需要修繕，減少「你說我沒說」的爭議。

驗屋清單檢查表免費下載（附圖）

這份免費的驗屋清單檢查表下載版本是**漢克驗屋實際驗屋時的檢測項目**，分成陽台試水、浴室防水、牆體、電氣、廚房五金、冷氣試水／窗戶外牆試水 6 大檢測項目，再加上環境加值檢測，共 51 項。做成兩張圖片，存到手機裡帶到現場就能直接對照。   ### ✦ 這份清單包含哪些項目？ 完整的驗屋清單檢查表圖片版涵蓋 6 大檢測項目和環境加值檢測，共 51 個檢查項目： <table> <thead> <tr> <th>類別</th> <th>項目數</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>陽台試水檢測（01～08）</td> <td>共 8 項</td> </tr> <tr> <td>浴室防水檢測（09～19）</td> <td>共 11 項</td> </tr> <tr> <td>牆體檢測（20～26）</td> <td>共 7 項</td> </tr> <tr> <td>電氣檢測（27～35）</td> <td>共 9 項</td> </tr> <tr> <td>廚房五金（36～43）</td> <td>共 8 項</td> </tr> <tr> <td>冷氣試水／窗戶外牆試水檢測（44～47）</td> <td>共 4 項</td> </tr> <tr> <td>環境檢測／加值檢測服務（48～51）</td> <td>共 4 項</td> </tr> </tbody> </table> ### ✦ 哪些自己驗、哪些要靠儀器？ 清單上用扳手圖示標出**需要儀器的項目**，沒有標示的就是**屋主可以自己檢查的項目**。需要儀器的有 18 項，其餘 33 項用眼睛、雙手和簡單工具就能自己確認： - **管道內視鏡**：07 陽台地排管道、16 浴室地排、40 廚房地排 - **紅外線熱像儀**：18 浴室、47 冷氣／窗戶外牆 - **混凝土水分計**：17 浴室地面／牆體含水率、45 牆體混凝土含水率 - **雷射水平儀**：24 室內垂直、水平 - **電氣檢測儀器**：28 插座分路極性、29 插座供電電壓、30 電源漏電斷路、32 配電箱接地電阻、33 配電箱絕緣電阻、34 弱電箱系統 - **環境檢測儀器**：48 室內水壓、49 PM2.5、50 電磁波、51 噪音分貝 說真的，以漢克驗屋的經驗來說，自己驗和請專業驗屋，**最大的差別就在儀器**。肉眼看得到的部分，有清單對照的話一般人也可以自己看；看不到的像地排管道內部，就得靠內視鏡才知道。 這份驗屋表格把「土木建築」「排水設備」「機電設施」三塊都包了進去，拿去對照其他清單也很方便。 清單上那 18 項儀器項目，剛好是最容易藏問題的地方：地排深處的水泥砂、磁磚後面的滲水、插座的極性。想連這些一起驗清楚，可以直接預約完整的驗屋服務，我們會帶管道內視鏡和紅外線熱像儀，從頭到尾把整間房子驗過一遍。 漢克所在的公司，出隊的驗屋師都是正職，現場儀器也都定期送校正，有疑問隨時問喔。 👉 [聯絡我們、預約驗屋](https://www.hank-house.com/contact)

清單上每一項怎麼驗？逐項教學

準備好自行驗屋清單之後，下一個問題是到底怎麼驗。下面照清單的分類順序說明檢查方法和判斷重點，也標出哪些可以自己來、哪些得靠儀器。 ### ✦ 陽台試水檢測（01～08） 陽台的**洩水坡度和地排管道**最容易出問題，地排也是我們常發現缺失的地方，水泥淤積、髒污、工程廢料都遇過。 - 地面倒水，觀察水是否自然流向地排、很快消退，有積水、流向反了或排得很慢都要標記（03 洩水坡度、06 地排管道試水） - 水龍頭、管線接頭看有沒有滲水，曬衣架等硬體設備實際操作一次（01、02、05） - 十元硬幣輕敲地磚、壁磚，聽到空心聲表示可能是空心磚，需要標記（04、08） **需專業儀器**：07 地排管道內部要靠總長約 1.3 公尺的管道內視鏡，伸進地排管道才能確認有沒有水泥沙漿、碎石卡在深處，這是自己驗屋時最大的盲區。 ### ✦ 浴室防水檢測（09～19） 浴室是缺失最常集中的區域之一，**防水層、洩水坡度、地排和管線接頭**都需要仔細確認。 - **09 淹水測試**：浴室門口用塑膠袋或擋水條堵住，地面放一層淺淺的水，靜置一段較長的時間後，檢查隔壁房間牆壁有沒有水痕；如果能請樓下住戶協助，也看看樓下天花板 - **10 地排試水、14 洩水坡度**：做法和陽台相同，地面倒水看流向和排水速度 - **11 管線、15 給排水五金**：用衛生紙貼在管線接頭處靜置一段時間，看有無濕痕滲出；水龍頭、蓮蓬頭逐一開關 - **12 衛浴設備**：馬桶沖水、洗手台排水都試一次，矽膠收邊有斷裂就要標記 - **13、19 地磚、壁磚扎實度**：十元硬幣輕敲磁磚，注意有沒有空心聲 **DIY 工具**：水桶、塑膠袋、衛生紙、十元硬幣。**需專業儀器**：16 地排內部一樣要用管道內視鏡。 17 含水率要用混凝土水分計，18 則用紅外線熱像儀找藏在磁磚後方的滲水點，這些都是肉眼看不出來的。 ### ✦ 牆體檢測（20～26） 牆面和地面要看的是**油漆平整度、裂痕、壁癌和磁磚空心**。以我們的現場經驗，最常見的就是油漆、門窗這類外觀缺失，幾乎每個案場都會遇到。 - 手電筒斜斜貼著牆面照射，凹凸不平的地方在側光下特別明顯（22 油漆飾面、26 樑柱粉刷層） - 目視檢查有無裂痕，新成屋看得到的裂痕都可以先標記。依<a href="https://www.publicwork.ntpc.gov.tw/userfiles/1061400/files/結構性修繕工法.pdf" target="_blank" rel="nofollow">新北市政府工務局〈結構性修繕工法〉</a>的分法，寬度 0.3mm 以上屬於結構性裂縫的修復範圍，這類更要列入缺失並請建商說明原因 - 彈珠放在地面不同位置，如果明顯偏向同一側，代表那個區域可能有傾斜；十元硬幣逐塊敲地磚，注意有沒有空心聲（23 室內地磚扎實度） - 每扇門多開關幾次，確認沒有摩擦聲或卡頓；關上門後拿一張 A4 紙夾在門縫裡拉看看，紙能輕鬆抽動代表密合度不足（25 門窗開關鎖及密合度） - 門扇、窗戶的把手、鉸鏈、窗鎖和表面刮傷逐一看過（20、21 五金及外觀） **DIY 工具**：手電筒、十元硬幣、彈珠、A4 紙。**需專業儀器**：24 室內垂直、水平要用雷射水平儀，彈珠只能看出大方向。專業驗屋的地磚、壁磚扎實度檢測，則是用磁磚打診棒逐片確認。 ### ✦ 電氣檢測（27～35） 電氣是功能性檢測，**結果很直接，有問題就是有問題**，不存在模糊地帶。 - 小夜燈逐一插入每個插座，確認都能正常亮燈 - 逐一切換開關，確認每個開關對應到正確的燈具（35 電氣硬體設備） - 目視配電箱標示是否清楚，迴路分配是否合理（31 配電箱電控分路） - 對講機、門禁感應試用一次（27 門禁系統） **DIY 工具**：小夜燈。**需專業儀器**：小夜燈驗不出火線零線接反，28 插座分路極性要用驗電插座檢測儀才知道；29 供電電壓、30 漏電斷路、32 接地電阻、33 絕緣電阻，以及 34 弱電箱的電視、電話、網路訊號，也都要用儀器量測。電氣問題看不到，不代表不存在。 ### ✦ 廚房五金（36～43） 廚房的重點是**瓦斯、給排水和系統櫃**，檢查方式大多跟浴室類似。 - 瓦斯管線看外觀有沒有破損、鏽蝕，瓦斯偵測器確認有裝好（36、37） - 水龍頭開關、水槽放水再排掉，看排水順不順、接頭有沒有滲水（38、39） - 系統櫃門片、抽屜逐一開關，看有沒有歪斜、卡頓或刮傷（41） - 十元硬幣輕敲地磚、壁磚，聽有沒有空心聲（42、43） **需專業儀器**：40 廚房地排內部，一樣要靠管道內視鏡才看得到。 ### ✦ 冷氣試水／窗戶外牆試水（44～47） 窗戶角隅和窗框四周的滲水，**平時不灑水很難看出來**，所以要做 46 窗戶周邊及角隅試水。  - 窗框四周的矽膠收邊目視檢查，有斷裂或脫落的要標記 - 試水要持續灑一段時間，我們現場一扇窗會灑 30 分鐘以上，才看得出窗戶角隅和窗框四周有沒有滲水 - 44 冷氣排水管試水需要較長的水管和梯子，自己做比較困難 **需專業儀器**：45 牆體混凝土含水率要用混凝土水分計，47 則用高階紅外線熱顯像儀找出牆面裡的滲水範圍。 ### ✦ 環境檢測（48～51） 這 4 項都是**數值型的檢測，必須靠儀器量測**，屋主自己只能做粗略的確認。 - 48 室內水壓：全室水龍頭同時打開，觀察水壓有沒有明顯驟降，精確數值則要用室內水壓計 - 49 PM2.5、50 電磁波、51 噪音分貝：要用空氣品質檢測儀、聲音分貝計等儀器量測，報告上會附參考的正常值

不同屋型的清單差異

同一份清單用在不同屋型時，重點不太一樣，先用表格快速對照： <table> <thead> <tr> <th>屋型</th> <th>清單重點</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>預售屋／新成屋</td> <td>全面檢查（外觀 + 功能 + 防水），注意地排管道堵塞和迴路接錯</td> </tr> <tr> <td>中古屋</td> <td>功能性為主（滲漏水 + 用電安全），注意管線老化和隱藏漏水</td> </tr> </tbody> </table> ### ✦ 預售屋／新成屋驗屋清單重點 預售屋和新成屋用的清單差不多，畢竟都是全新的房子，外觀和功能每一項都要看。 **預售屋多一個步驟**：拿著客變圖和建材表逐一核對，確認格局配置、建材品牌型號跟合約約定的是否一致。業界常見的做法，還會一併對照權狀、銷售 DM 和買賣契約。 時間點也要抓對。業界普遍建議**等拿到使用執照（使照）、正式水電瓦斯接好之後再驗**，使照前接的是臨時水電，水壓、電壓都會偏低，驗出來的結果不準。 **新成屋**不用擔心客變問題，但要特別注意兩件事： - 排水管線是否被水泥沙漿、碎石堵塞 - 電線迴路有沒有接錯 兩者的共同重點是全室外觀品質（油漆、磁磚、門窗）、機電功能測試，以及浴室和陽台的防水。 ### ✦ 中古屋驗屋清單重點 中古屋驗屋清單的邏輯跟新屋不同。中古屋不太看外觀，畢竟用過了，**核心放在滲漏水和用電安全**這兩大項。中古屋一樣要在交屋前驗，而且不管預售屋還是中古屋，只要能灑水、能掀開看的地方，我們都會盡量看。 業界常見的中古屋檢查方式，是先找天花板、地板、窗縫有沒有水痕，窗框填縫和牆與天花板交接處有沒有壁癌；電路則從總電源查起，看斷路器、接地線、線徑和迴路配置。 - **窗戶周邊牆壁滲水**：要做窗戶周邊及角隅試水，灑一段時間才看得出來 - **排水管深處堵塞**：排水孔看起來是通的，深處不一定沒問題 - **管線老化**：電線和排水管超過 20 年，就需要評估是否更新 - **漏水責任釐清**：漏水來源是自家管線還是鄰居，會影響後續修繕的費用歸屬 漢克之前驗的一間中古屋就是這樣。窗戶下方那面牆，我憑經驗先懷疑有滲水，但儀器確認前我不會下定論。**灑水 30 分鐘後**，牆壁裂縫果然有水分滲出，收工前我用膠帶把滲水範圍框起來，讓屋主清楚看到問題在哪。 同一間的排水管，前段水流得下去，看起來很正常。內視鏡伸到 60～70 公分深處，卻看到一根疑似牙刷的白色棍狀物卡著，旁邊還堆了不少水泥砂。**現在能排水，不代表以後不會塞**，所以我會建議買方跟前屋主說明，請對方先把管線堵塞處理好。 中古屋還有一個現實限制：藏在牆壁裡的管線只能檢查看得到的部分，所以清單上的項目不代表全部都能驗到，屋況說明書（標的物現況說明書）也要仔細看，確認賣方提供的資訊是否完整。 拖到入住後才發現漏水或管線堵塞，修繕費用往往比驗屋費高好幾倍。中古屋很多問題藏在牆裡和管線深處，先讓我們用管道內視鏡和紅外線熱像儀幫你看過，比較安心。（延伸閱讀：[驗屋費用怎麼算？](https://www.hank-house.com/blog/inspection-cost)） 👉 [聯絡我們、預約驗屋](https://www.hank-house.com/contact)

驗屋清單的使用技巧

 拿到驗屋檢查表只是第一步，怎麼用才決定它有沒有效果。下面四個技巧，有些就是我們自己現場的做法。更多容易漏看的地方，可以參考[驗屋注意事項的 10 個盲點](https://www.hank-house.com/blog/inspection-checklist-tips)。 ### ✦ 照動線走，每到一處對照工項 清單是**按工項分組**（陽台試水、浴室防水、牆體、電氣……），不是按房間排的。現場建議照動線一間一間走，例如玄關 → 客廳 → 臥室 → 浴室 → 廚房 → 陽台，每進一個空間，就把清單裡跟這個空間有關的工項一次看完。 像是到陽台就對照 01～08，進浴室對照 09～19，進廚房對照 36～43。 漢克驗屋現場有固定 SOP，我一定會**先把最耗時的項目啟動**。窗戶試水一扇窗要灑 30 分鐘以上，灑水設備架好之後，我就利用等待的時間去做其他檢測，整場驗屋大約 2～3 小時。如果驗屋當天剛好下雨，就不需要人工灑水了。 ### ✦ 拍照搭配清單編號 發現問題時拍照是最有力的紀錄方式，建議**用清單上的編號命名照片**，例如「14-浴室洩水坡度」「28-插座分路極性」，後續整理時一對照就知道是哪個項目。 把照片跟驗屋表格上的項目編號對應好，之後整理缺失、填寫驗收紀錄時就很清楚，有圖有紀錄最不容易漏。 ### ✦ 兩人分工更有效率 驗屋最好兩個人一起去，**一人負責操作**（開水龍頭、敲磁磚、測開關），**一人負責記錄**（拍照、在清單上勾選、寫備註），分工可以縮短整體時間。 記得帶行動電源，手機拍照加上開清單圖片，電量消耗比平常快很多，到後半場手機沒電就很麻煩。 ### ✦ 驗屋前別忘了這些準備 驗屋日之前，有幾件事要先處理好（完整步驟可以看[驗屋流程 6 步驟](https://www.hank-house.com/blog/inspection-process-steps)）： - **資料準備**：室內平面圖、客變圖（如有）、建材表、水電配置圖 - **確認現場狀態**：水電瓦斯已接上，沒有水電就沒辦法做任何測試 - **預留講解時間**：驗完後我會在現場講解重點缺失，情況允許的話，也會請建商或工程人員在旁邊一起聽，有問題可以當場確認。業界常見的做法也是驗完當場一起確認缺失，所以建議屋主多留一點時間在場 - **注意時機**：不管新屋還是中古屋，驗屋都要在交屋前進行 為什麼要在交屋前驗？根據行政院消費者保護處公開的預售屋契約查核結果，驗收時發現的瑕疵，**建商應在交屋前完成修繕**，要求消費者先接收瑕疵屋、再用保固方式處理，屬於違規樣態（資料來源：<a href="https://www.ey.gov.tw/Page/F7408A6FCA4B0A8A/aa35daf1-c0fe-4c4b-b06d-2e1f07fc2556" target="_blank" rel="nofollow">行政院消費者保護處〈公布預售屋契約查核結果及違規樣態〉</a>）。 預售屋買方還有一層保障。依網路上公開的<a href="https://laws.gov.taipei/law/Interpretation/Content/FE219178" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》驗收規定（臺北市法規委員會函釋引述）</a>，房屋有瑕疵時可以載明在驗收單上，要求賣方限期修繕，並**從自備款中保留房地總價 5% 作為交屋保留款**。 這部分屬於屋主和建商之間的契約權利，由屋主自己跟建商確認。

驗屋清單常見問題

### Q：驗屋清單跟驗屋報告有什麼不同？ **清單是出發前的待查項目表，驗屋報告是驗完後的檢測結果，兩者功能不同，建議都要有**。清單讓你帶到現場逐項勾選，驗屋報告則是驗屋公司驗完後出具的正式紀錄。 漢克驗屋的驗屋報告是 **PDF 檔**，以一份 1 房 1 廳的預售屋初驗報告來說，大約 60 頁，內容包括： - 檢驗範圍說明：以非破壞方式檢驗，每項缺失都拍照說明 - 室內區域編號，例如客廳 L1、廚房 K1、浴室 B1 - 使用的設備清單，以及各類檢測項目用了哪種儀器、結果如何 - 各空間缺失總表，再逐處附上缺失照片、地點和說明 - 環境檢測（PM2.5、噪音、電磁波、水壓）和參考的正常值 - 未完工或無法測試的地方，也會記錄下來 ### Q：自己拿清單驗就夠了嗎？ **外觀和基本功能可以自己驗，肉眼看不到的項目還是要靠儀器**。以漢克的經驗，自己驗最大的盲點在看不到的地方，例如：排水管內部需要管道內視鏡，火線零線接反要用驗電插座檢測儀，配電箱溫度需要紅外線熱像儀。 預算許可的話，建議清單搭配專業驗屋一起用，兩者互補最安心喔。（延伸閱讀：[自己驗屋 vs. 驗屋公司，哪個好？](https://www.hank-house.com/blog/diy-vs-professional)） ### Q：驗屋清單要給建商看嗎？ **可以，把標記好缺失的清單和照片整理給建商，提出修繕需求時會更有依據**。根據網路上公開的<a href="https://laws.gov.taipei/law/Interpretation/Content/FE219178" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》驗收規定</a>，房屋瑕疵可以載明在驗收單上，要求賣方限期修繕，清單和照片正好可以當填寫驗收單時的依據。 跟建商的溝通協商由屋主自己處理，不在驗屋服務的範圍內。 功能性的缺失（例如滲水、排水不通）建商基本都會處理，以我在現場的觀察，這類缺失「有就是有、沒有就是沒有」，一翻兩瞪眼。外觀性的缺失比較主觀，修繕後不一定能到屋主期望的程度，這部分心理要先有準備。 ### Q：網路上各家清單不一樣，用哪個？ **用哪份都可以，重點是有沒有涵蓋三大面向**：**土木建築**（天花板、牆面、地板、門窗）、**排水設備**（水管、排水、馬桶）、**機電設施**（電源、開關、插座、弱電）。我們提供的清單是實際驗屋的檢測項目，如果你手邊有其他版本，也可以對照使用喔。 ### Q：有沒有驗屋清單 excel 版可以下載？ **目前沒有另外提供驗屋清單檢查表 excel 版，我們提供的是圖片版**。因為實際到現場驗屋時，大部分屋主都是用手機對照清單、邊看邊確認。圖片存在手機相簿裡，不需要額外開軟體，打開就能用；想用筆勾選的話，印出來帶去也很方便。 我驗屋一直抱著一個想法：把你的房子當我的房子在驗。漢克驗屋的這份清單，也是用同樣的心情整理的，希望你帶著它到現場，能驗得更安心、更有把握。 下面這些情況，都很適合找我們幫忙： ☑ 想把需要儀器的項目也一起驗清楚 ☑ 驗到一半，不確定算不算缺失 ☑ 中古屋擔心牆裡、管線深處藏著漏水 還不確定要不要請人驗，也可以先聯絡我們聊聊，問問題不收錢喔；想直接預約驗屋的話，填表就可以。 👉 [聯絡我們、預約驗屋](https://www.hank-house.com/contact)