驗屋注意事項有哪些？10 個最常被忽略的檢查盲點與對策

為什麼驗屋需要特別注意這些項目？

### ✦ 看不見的問題最花錢 交屋前走一圈，牆面看起來乾淨、地板踩起來平整，很多人就覺得沒問題了。但驗屋注意事項裡最關鍵的，往往是肉眼看不到的部分，像排水管深處有沒有堵塞、插座火線零線有沒有接反、窗框矽膠（矽利康）有沒有裂縫，這些才是最花錢的地雷。 驗屋現場最常見的是**油漆、門窗這類外觀缺失**，修起來相對簡單。真正花錢的是滲漏水和電路異常，入住後才發現的話，往往得拆掉裝潢重做，跟這些修繕比起來，[驗屋費用](https://www.hank-house.com/blog/inspection-cost)其實是很划算的預防成本。 ### ✦ 新屋和中古屋的驗屋邏輯不同 預售屋和新成屋驗屋，目標是把缺失逐項列清楚，要求建商限期修繕，複驗合格再交屋。中古屋驗屋注意事項則不同，比較像「**體檢式評估**」，以滲漏水和用電安全為核心，幫你判斷哪些地方需要翻修、預算怎麼抓。 以漢克驗屋的做法，中古屋會安排在交屋前驗，檢測清單包含 6 大檢測項目與環境加值檢測，共 51 項，功能性測試比外觀缺失優先。不過不管是預售屋還是中古屋，只要能灑水、能掀開看的地方，我們都會盡量檢查。 搞清楚自己的屋型適用哪種邏輯，後面的重點才抓得準，下面這張表先把 10 個盲點列出來，再從結構、水路、電路、門窗四個面向逐一拆解吧。 <table> <thead> <tr> <th>常被忽略的盲點</th> <th>怎麼查</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>1. 牆面、磁磚空心</td> <td>用十元硬幣或磁磚打診棒輕敲，聽有沒有空心聲</td> </tr> <tr> <td>2. 牆面裂縫</td> <td>看寬度和走向，超過 0.3mm 或斜向裂縫要留意</td> </tr> <tr> <td>3. 天花板水痕</td> <td>用混凝土水分計區分舊漬和持續滲漏</td> </tr> <tr> <td>4. 洩水坡度與地排管道堵塞</td> <td>全面放水看積水死角，管內用管道內視鏡檢查</td> </tr> <tr> <td>5. 冷氣排水管</td> <td>確認出口位置、坡度方向和管口封閉</td> </tr> <tr> <td>6. 水壓</td> <td>同時開多個水龍頭，觀察水量變化</td> </tr> <tr> <td>7. 迴路配置</td> <td>確認廚房大電器沒有擠在同一迴路</td> </tr> <tr> <td>8. 插座接地與漏電斷路器</td> <td>用驗電插座檢測儀測接地和火線零線接反，按測試鈕確認跳脫</td> </tr> <tr> <td>9. 窗框矽膠與窗戶角隅</td> <td>看填縫是否均勻，每扇窗灑水 30 分鐘以上</td> </tr> <tr> <td>10. 門扇與五金</td> <td>門開 45 度放手，看會不會自己滑動</td> </tr> </tbody> </table>

結構與牆面的 3 個必查驗屋項目

### ✦ 牆面空心：敲一敲就知道，但位置很重要 牆面空心（也就是俗稱的空鼓）是磁磚或水泥層跟底層沒有黏牢，常見原因是施工不當或材料問題。空心處隔音比較差，也可能因為熱脹冷縮慢慢龜裂、隆起，甚至剝落，實務上會看比例和位置綜合判斷。 自己檢查可以用無痕膠帶包住十元硬幣，輕敲牆面和地磚，聽到空心聲就貼膠帶做記號。漢克驗屋會做地磚、壁磚扎實度檢測，除了用磁磚打診棒敲，也會用紅外線熱像儀看表面溫差，找出磁磚脫層的範圍。 特別需要留意的位置： - **浴室壁磚**：空心可能破壞防水層，風險最高 - **廚房磁磚**：油煙多、冷熱溫差大，空心處容易剝落 - **大範圍連續空心**：不只是外觀問題，可能涉及整面牆的附著力 ### ✦ 裂縫判讀：哪些是收縮縫、哪些是結構警訊 牆面有裂縫不一定嚴重，關鍵在於寬度和走向。業界常用 **0.3mm** 作為分界，寬度小於 0.3mm 的表面龜裂，通常是水泥自然收縮，簡單修補即可。 超過 0.3mm 的貫穿型裂縫，或者呈 45 度斜向的裂縫，就需要進一步請結構技師評估了。裂縫有沒有持續擴大也很重要，可以在旁邊貼**監測貼片**，過幾天觀察有沒有位移。 另外，裂縫也可能是滲水的入口，窗戶下方的裂縫尤其要留意，後面講窗框的段落，我會分享自己實際遇過的例子。 ### ✦ 天花板水痕：別以為是舊漬，可能是現在進行式 天花板有黃褐色痕跡，不少人覺得乾掉了應該沒事，但水痕可能代表樓上管線滲漏或浴室防水失效。摸起來如果還是潮濕，那就是持續在漏，驗屋時用混凝土水分計量測含水率，就能區分乾掉的舊漬和持續滲漏。 新成屋天花板出現水痕，多半和施工階段的管線或防水有關，一定要記錄下來，要求建商處理。 結構和牆面的問題大多藏在表面底下，等裝潢做完才發現，就得拆掉重來。如果你擔心自己看不準，歡迎[聯絡我們](https://www.hank-house.com/contact)，把現場照片傳過來，我們幫你一起看看吧。

水路系統的 3 個隱藏地雷

水路問題是驗屋時最容易被低估的，很多狀況藏在管道裡面，打開水龍頭看起來正常，不代表管道深處沒有堵塞或坡度不對。 ### ✦ 洩水坡度不足：浴室積水的元兇 浴室地板洩水坡度不夠，每次洗完澡地上都會積水，長期下來防水層提早劣化，甚至滲到樓下。地板洩水的重點，是讓水確實**流向地排**（地面排水孔），放水後不能有積水的地方。 埋在地板下的排水管也要有足夠的坡度，坡度不足，水就流不順，髒污容易卡在管內。 驗屋時最簡單的做法是全面放水，觀察水流速度和有沒有積水死角。水停在某個角落流不走，八成就是坡度沒做好，另外浴室和陽台的地排也要留意，常有**水泥淤積或工程廢料**堵住出水口喔。 不過水流得下去，也不代表管子裡沒事。我之前驗一間中古屋，浴室排水表面看起來很順，用總長約 1.3 公尺的管道內視鏡伸進去，在 **60～70 公分深**的地方，卻看到一根疑似牙刷的白色棍狀物卡在裡面，旁邊還堆了不少水泥砂。 這種狀況現在還能用，但持續使用下去遲早會出問題，所以我會建議買方跟前屋主說明，請對方先把管線堵塞處理好。  ### ✦ 冷氣排水管未接好：入住後才漏水 新成屋驗屋時多半還沒裝冷氣，只有預留的冷氣排水管，因此成了最容易被略過的項目。入住後一開冷氣，排水管坡度不對或接口鬆脫，冷凝水就會回流到室內，牆壁和天花板都跟著遭殃。 專業驗屋會把冷氣排水管列進試水項目，跟窗戶角隅試水放在同一類，確認水排得出去、管線沒有破損。自己驗的話需要長水管和梯子，不太好做，至少先確認排水管的出口位置、坡度方向和管口有沒有封好，這類問題往往入住後才浮現喔。 ### ✦ 水壓測試：不是有水就好 打開水龍頭有水出來，不代表水壓正常。水壓太低，蓮蓬頭出水無力；水壓太高，管路接頭容易滲漏。施工階段另有把關，依<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0110036&flno=31" target="_blank" rel="nofollow">《自來水用戶用水設備標準》第 31 條</a>，給水管線裝好、澆置混凝土前，要以每平方公分 10 公斤的水壓試驗 60 分鐘以上不漏水。 自己初步判斷的方式，是同時開多個水龍頭，觀察水量有沒有明顯變小。一開兩處水量就大幅減弱的話，可能是管路配置有問題，值得進一步用室內水壓計確認。 另外，預售屋拿到使用執照（使照）前接的是臨時水電，水壓、電壓一定偏低，這時候量到的數字不準，所以要等使照核發、水電正式接通後再驗。

電路檢查的 2 個容易忽略處

### ✦ 迴路配置與安全容量 驗屋只看插座有沒有電是不夠的，更重要的是迴路配置。如果廚房的微波爐、烤箱、電鍋都接在同一個迴路上，同時使用就可能跳電甚至過熱，嚴重時有火災風險。 另一個藏得更深的是**火線零線接反**。很多人用小夜燈測插座，但接反時小夜燈照樣會亮，完全測不出來，長期下來還會影響電器壽命，要用驗電插座檢測儀逐一做插座分路極性檢測才抓得到。**配電箱過熱**也一樣，肉眼看不到，需要靠儀器檢測。 ### ✦ 插座接地與漏電斷路器測試 三孔插座不代表真的有接地，接地線的功能是在電器漏電時，讓電流導入大地，不會經過人體。浴室和廚房這兩個用水多的區域，插座務必確認有確實接地，依<a href="https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0030018&flno=87" target="_blank" rel="nofollow">《用戶用電設備裝置規則》第 87 條</a>，距離廚房水槽外緣 1.8 公尺範圍內的插座分路，也要裝設漏電斷路器。 漏電斷路器也要實測，按下測試鈕應該能正常跳脫，復歸後恢復供電。 我們遇過主臥浴室的馬桶旁邊低處裝了插座，旁邊就是水源，有觸電風險。所以灑水前，我會先用材料把插座封起來再開始，這種細節自己驗屋很容易忽略。 電路問題肉眼幾乎看不出來，卻直接影響住的安全。下面這幾項如果你沒把握，可以[填表預約驗屋](https://www.hank-house.com/contact)，讓我們用儀器幫你確認。漢克所在的公司，出隊的都是考核合格的正職驗屋師，現場儀器也定期送校正： - ☑ 插座火線零線有沒有接反、有沒有確實接地 - ☑ 漏電斷路器能不能正常跳脫 - ☑ 廚房大電器有沒有分開迴路

門窗與細節的 2 個盲點

不少人自己看房時會開關門窗試試，但最容易漏掉的，其實是矽膠和五金細節。 ### ✦ 窗框矽膠施工品質與防水試水 矽膠是窗框和牆壁之間的最後一道防線，施工品質好不好，要看有沒有**均勻填滿**、有沒有氣泡或斷裂，窗戶角隅的崁縫、收邊沒做好，就容易角隅漏水。窗戶試水很花時間，一扇窗要灑 30 分鐘以上，所以漢克驗屋到現場會先把灑水設備架好，再利用等待時間檢查其他項目。 漢克之前驗一間中古屋，看到窗戶下方牆壁有一道細裂縫，憑經驗覺得可能會滲水，但在儀器確認前我不會下定論。灑水 30 分鐘後，儀器和肉眼都確認裂縫處有水分滲出，才算抓到問題。  收工前，我用綠色膠帶把滲水範圍框起來，讓屋主清楚看到問題在哪，也說明水可能在牆裡怎麼走。這種滲水，平時不灑水根本看不出來，等颱風天雨一大，水就會順著裂縫往牆裡走。 ### ✦ 門扇水平、鉸鏈鬆緊與門鎖功能 門扇如果不水平，關門時會有縫隙，或需要用力才推得上。檢查方式很簡單，把門打開到 45 度放手，門會自己滑動就代表傾斜了。 鉸鏈螺絲有沒有鎖緊、門鎖開關是否順暢，也要逐一確認。家裡如果有電子鎖，記得連**供電方式和電池座**一起檢查，室內門和大門的五金規格不同，兩邊都要看喔。

發現問題怎麼辦？驗屋檢查重點後的下一步

### ✦ 現場記錄：拍照標記＋填寫缺失清單 發現缺失的第一步是確實記錄，每個問題都要拍**全景加特寫**兩種角度的照片，表面髒汙或缺失可以在現場貼彩色貼紙標註位置，方便之後找到確切地點。 漢克驗屋驗完屋，會在現場花 20～30 分鐘跟屋主講解重點缺失。情況允許的話，也會請建商或營造的工程人員在旁邊一起聽，讓屋主清楚知道問題在哪。 講解時我們會以重點缺失為主，門框、窗戶、地板這類小缺失，屋主之後也可以交給裝潢公司一起處理。 驗完後我們會提供 PDF 格式的**驗屋報告**，裡面有各空間的缺失總表、逐處缺失照片和說明，以及使用的儀器清單，未完工或無法測試的地方也會記錄下來。以 1 房 1 廳的預售屋初驗為例，報告大約 60 頁。漢克所在的公司取得 ISO 9001 品質管理認證，從驗屋到報告製作都照標準流程走。 ### ✦ 提交建商＋追蹤修繕進度 根據網路上的公開資料，內政部公告的<a href="https://www.consumers.org.tw/product-detail-3464024.html" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十三點（驗收）</a>寫明，驗收時賣方應提供驗收單，發現瑕疵要載明在驗收單上，由賣方限期完成修繕。 就我們在現場的觀察，滲水、水泥淤積、排水管堵塞這類**功能性缺失**，建商基本上都會修繕。用我自己的話來說，功能性的部分就是一翻兩瞪眼，有就是有、沒有就是沒有，沒有爭議空間。 外觀類缺失（油漆刮傷、門窗刮痕）比較主觀，建商修繕後可能跟屋主期望仍有落差。修繕完成後可以安排**複驗**，也就是針對初驗的缺失再檢查一遍（我們的複驗是另外加購），整個[驗屋流程](https://www.hank-house.com/blog/inspection-process-steps)走完才算真正放心。 ### ✦ 預售屋可以善用 5% 交屋保留款 如果你買的是預售屋，根據網路上的公開資料，同一份<a href="https://www.consumers.org.tw/product-detail-3464024.html" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》</a>規定，買方有權從**自備款**中保留房地總價 **5%** 作為交屋保留款，等缺失修繕完成、雙方複驗合格後再支付。 以總價 1,500 萬元的預售屋來算，5% 就是 75 萬元。另外根據 <a href="https://www.nownews.com/news/6584345" target="_blank" rel="nofollow">NOWnews 報導的行政院消保處 113 年度預售屋契約查核</a>，查核時，發現有建案把交屋保留款寫得低於房地總價 5%，簽約前的審閱期，記得把這一條看清楚吧。

驗屋注意事項常見問題

### Q：自己驗屋可以檢查哪些項目？ **肉眼看得到的基本項目可以自己檢查，藏在裡面的問題就需要儀器**。例如用十元硬幣敲牆面聽空心聲、開關每個插座和燈具、逐扇開關門窗、放水觀察排水速度，這些都能自己做；火線零線接反、管線內部堵塞、精確的垂直水平，以漢克的經驗就得靠儀器才抓得到。（延伸閱讀：[自己驗屋 vs 驗屋公司怎麼選](https://www.hank-house.com/blog/diy-vs-professional)） ### Q：驗屋時要帶什麼工具去？ **自己驗屋準備 6 樣基本工具就夠了**。分別是彈珠（測地面水平）、十元硬幣（敲磁磚聽空心聲）、手電筒（照暗處）、小夜燈（測插座通電）、衛生紙（觀察排水）和手機（拍照存證）。 專業驗屋的儀器有十幾種，例如磁磚打診棒、管道內視鏡、雷射水平儀、驗電插座檢測儀、漏電斷路器檢測儀、混凝土水分計、室內水壓計和高階紅外線熱顯像儀。（延伸閱讀：[驗屋清單下載](https://www.hank-house.com/blog/inspection-checklist-download)） ### Q：驗屋發現的缺失建商一定會修嗎？ **功能性缺失建商基本上都會修，外觀類缺失就不一定修得到你滿意**。以我們在現場的觀察，漏水、電路這類問題有就是有，比較沒有爭議；外觀類缺失比較主觀，修繕幅度可能跟期望有落差。預售屋的部分，依內政部公告的契約應記載事項，瑕疵要載明在驗收單上由賣方限期修繕，買方也可以保留 5% 交屋保留款。 ### Q：下雨天適合驗屋嗎？ **可以，下雨天我們就不用另外人工灑水**。窗框、外牆本身就在淋水，直接觀察室內窗框周圍和牆面有沒有滲水痕跡。晴天驗屋的話，我們會架設灑水設備，每扇窗灑 30 分鐘以上來模擬下雨喔。 從牆面、水路、電路到門窗，這 10 個盲點都是屋主在現場最容易漏掉的地方。我驗屋一直抱著「把你的房子當我的房子在驗」的心情，該列給建商的缺失，一項都不會幫他省。如果你正在準備交屋，還不確定哪些地方要特別看，歡迎聯絡我們或預約驗屋，問問題不收錢喔！ 👉 [聯絡我們、預約驗屋](https://www.hank-house.com/contact)