驗屋流程有哪些？驗屋流程 6 步驟，從預約到複驗照著走

驗屋流程分幾個階段？先看時間軸

整個驗屋步驟可以拆成 6 個階段，實際驗屋時間會拉多長，主要看建商修繕的速度。下面這張時間軸先幫你看懂每個階段的順序和重點。  1. **預約驗屋**：聯繫驗屋公司，確認排程和服務內容 2. **驗屋前準備**：備妥資料，確認現場水電已開通 3. **初驗當天**（約 2～3 小時）：驗屋師到場，逐區域檢測並記錄缺失 4. **取得驗屋報告**（一般 3～5 個工作天）：驗屋公司整理驗屋缺失報告電子檔，提交給屋主 5. **建商修繕與複驗**（視缺失數量而定）：建商修繕缺失，完成後安排複驗確認 6. **確認修繕完成 → 交屋**：複驗合格後簽交屋手續，並付清款項 前 4 個階段大多照表操課，真正會拉長整體時間的是第 5 階段的建商修繕，缺失少、建商配合度高就走得快。如果你對驗屋本身還不太熟，可以先看[驗屋是什麼](https://www.hank-house.com/blog/home-inspection-guide)，再回來照著流程一步一步走。

驗屋前你要準備什麼？

驗屋前的準備會直接影響當天效率，資料沒帶齊或現場條件沒確認好，有可能白跑一趟。 ### ✦ 需要準備的資料 驗屋要帶什麼？以下 4 份資料建議提前準備好，其中坪數資料在預約時就要先提供： - **室內平面圖**：讓驗屋師比對格局和隔間是否與圖面一致 - **水電配置圖**：確認插座、開關、排水位置有沒有跑掉 - **購屋坪數截圖**：預約時提供，方便驗屋公司報價和安排人力 - **買賣合約書**：驗屋要帶合約嗎？不是必帶，但合約上記載的建材規格和設備清單可以拿來現場比對，建議還是帶著吧 ### ✦ 驗屋時間點怎麼選才有保障？ 預售屋的話，建商取得使用執照（使照）後會通知你驗收，**建議先做初驗、確認沒有重大瑕疵，再去銀行對保**。根據網路上的公開資料（<a href="https://www.sinyi.com.tw/expertise/buying-guide/29" target="_blank" rel="nofollow">信義房屋預售屋交屋流程說明</a>），預售屋交屋前還要走完對保、完稅、過戶和設定抵押，銀行才會把貸款撥給建商，所以驗屋最好排在這些流程之前，有問題才來得及處理。 中古屋則是在**交屋前**安排驗屋，空屋狀態驗起來最理想。驗屋一定要清空嗎？嚴格來說沒有強制，但家具太多會擋住牆面和地坪，有些區域沒辦法檢查到，盡量清空比較好。 不分屋型，只要能灑水、能掀開看的地方，我們都會盡量檢查。驗屋前記得確認水電已經開通、現場可以進入喔。 ### ✦ 預約驗屋公司的注意事項 想知道如何驗屋最有效率，第一步是找到合適的驗屋公司。業界常見的建議是至少提早 2 週預約，預售屋最好在銀行通知對保前就先聯絡驗屋公司，交屋潮集中的時候排程會比較滿。預約時記得確認以下幾點： - 服務範圍包含哪些檢測項目 - 初驗後多久能拿到驗屋報告 - 複驗是否含在費用內，還是另外計費（行情可以參考[驗屋費用怎麼算](https://www.hank-house.com/blog/inspection-cost)）

初驗當天怎麼驗？流程拆解給你看

驗屋大概要多久？業界常見的配置是 25 坪以內的房子由 2～3 位驗屋師分工作業，整場初驗大約 2～3 小時，坪數更大，人數和時間也會跟著增加。 驗屋團隊到場後會按照固定的 SOP，用非破壞性儀器依序檢測。以漢克所在的公司來說，出隊的驗屋師都是正職，新人要受完訓、考核合格才能出隊，現場用的儀器也會定期送校正。公司也取得 ISO 9001 品質管理認證，驗屋流程都照標準作業走。以下是常見的流程。 ### ✦ 報到與確認 驗屋師先核對房號，比對室內格局是否跟平面圖一致，同時清點建商交付的設備是否齊全，確認沒問題後才正式開始各區域的檢測。 ### ✦ 牆面與地坪檢測 用磁磚打診棒逐區域敲擊牆面和地坪，聽聲音判斷磁磚底下有沒有空心、隆起，也就是地磚、壁磚扎實度檢測，同時也會一併確認平整度、裂縫和油漆飾面缺失。有經驗的驗屋師會特別注意**窗戶角隅和牆角**，因為這些位置的裂縫容易成為日後滲水的起點。 ### ✦ 水路測試 各出水口的水壓測試、浴室和陽台的淹水測試、洩水坡度檢測都在這個階段完成。窗戶試水是整場驗屋最耗時的項目，**一扇窗至少要灑 30 分鐘**。 所以我每次到現場，都會先把灑水機架到窗戶上讓它開始跑，趁等待的時間，我們再去做其他區域的檢測。先處理最耗時的項目，整場驗屋才抓得住節奏。如果驗屋當天剛好下雨，就不需要人工灑水了。  浴室、陽台的地排（地面排水孔）管道，也會用總長約 1.3 公尺的管道內視鏡深入查看，確認管內沒有水泥砂或異物堵塞。 漢克之前驗一間中古屋，排水管前段水都流得下去，我把內視鏡往裡面伸到 60～70 公分，才看到一根疑似牙刷的白色棍狀物卡在裡面，旁邊還堆了不少水泥砂。現在水流得下去，不代表以後不會出問題，所以我會建議買方跟前屋主說明，請對方先把管線堵塞處理好。 ### ✦ 電路檢測 逐一檢測每個插座的分路極性和供電電壓，確認迴路分配是否正確。漏電斷路器的跳脫功能也是必測項目，這攸關居住安全，不能跳過。 用電安全在灑水時也要顧到，像我遇過主臥浴室的馬桶旁邊低處有插座，旁邊就是水源，我會先用材料把插座封起來，再開始灑水，避免觸電的風險。 ### ✦ 門窗與五金 門窗的開關順暢度、密合度、滑軌和鉸鏈鬆緊都要逐一確認，紗窗有沒有破損、把手有沒有鬆動也不能漏看，這些看似小事，入住後才發現會很煩。 ### ✦ 現場標記與拍照記錄 發現缺失的地方，驗屋師會用標籤貼紙或膠帶直接標在現場，同時全程拍照存檔，這樣建商工班來修的時候一目了然，不用再翻報告找位置。像確認有滲水的牆面，我收工前會用膠帶把滲水範圍框起來，讓屋主一眼就看到問題在哪裡。 初驗要看的項目一大堆，怕自己漏看，又分不出哪些問題比較嚴重？這些交給我們就好，你到現場主要是聽講解、確認問題，有疑問當場就能問。想先聊聊你家的狀況，可以直接[聯絡我們](https://www.hank-house.com/contact)。

驗屋報告怎麼拿？初驗後到複驗的流程

初驗完成後，驗屋公司一般會在 **3～5 個工作天內**把驗屋缺失報告（電子檔）整理好給你，拿到報告就可以交給建商，開始追蹤修繕進度了。 ### ✦ 報告內容包含什麼 驗屋報告是 **PDF 檔**，以一份 1 房 1 廳的預售屋初驗報告來說，大約有 60 頁，內容主要包括： - **檢驗範圍說明**：以非破壞方式檢驗，每項缺失都拍照說明，表面髒汙會直接在現場貼彩色貼紙標註 - **室內區域編號**：例如客廳 L1、廚房 K1、浴室 B1、臥室 R1、陽台 T1，報告和現場位置對得起來 - **使用設備清單**：列出的設備有十幾種，像磁磚打診棒、管道內視鏡、高階紅外線熱顯像儀、驗電插座檢測儀、漏電斷路器檢測儀、混凝土水分計、室內水壓計等 - **分類檢測項目與結果**：牆體、浴室防水、電氣、冷氣與窗戶外牆試水、廚房、陽台、環境，每項都寫明用了什麼儀器、結果如何 - **各空間缺失總表**：例如客廳有油漆飾面瑕疵 5 處、窗框汙損刮傷 3 處 - **逐處缺失照片與說明**：寫清楚缺失地點、檢測項目和缺失說明 - **環境檢測**：PM2.5、噪音、電磁波、水壓，並附上正常值，例如 PM2.5 低於 35μg/m³、室內噪音 55 分貝以下 - **記錄用項目**：未完工或無法測試的地方也會記錄下來  我驗完屋會在現場花 20～30 分鐘跟屋主講解重點缺失，大的問題當場說清楚，小缺失像門框刮傷、窗框收邊這類，後續可以交給裝潢公司處理。 如果情況允許，我也會請建商或營造的工程人員在旁邊一起聽，有疑問的地方可以當場確認。 ### ✦ 怎麼跟建商溝通修繕 先說明一下，屋主跟建商之間的溝通協商，不在驗屋服務的範圍內，需要由屋主自己處理。以下整理建商驗屋流程中常被提到的網路公開資料，給你拿到報告後參考： - **瑕疵記在驗收單上**：依<a href="https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003296" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》</a>第十三點，驗收時建商應提供驗收單，發現瑕疵要載明在驗收單上，並由建商修繕 - **預售屋的交屋保留款**：同一點規定，預售屋買方可以從自備款中保留房地總價 5% 作為交屋保留款，等修繕完成、雙方複驗合格後再支付 - **留意常見違規**：依行政院消保處公布的預售屋糾紛整理（<a href="https://udn.com/news/story/7266/9308105" target="_blank" rel="nofollow">聯合新聞網：消保處公布預售屋 4 大地雷</a>），有建商把 5% 的計算基礎從「房地總價」換成「房屋總價」，或沒有在交屋前完成修繕，就要求消費者先交屋、之後再依保固處理 新成屋和中古屋沒有這條 5% 的規定，要看買賣合約對尾款和交屋條件怎麼約定，簽約前就要看清楚。

複驗要注意什麼？

複驗就是針對初驗發現的缺失，再檢查一遍有沒有修好。以漢克驗屋的做法來說，複驗一律另外加購。建商修繕完成通知你複驗的時候，要逐項比對初驗的缺失清單，確認每一項都確實修到位了。 ### ✦ 複驗的檢查重點 複驗時最重要的是**帶著初驗報告逐項核對**，手邊沒有清單的話，也可以先下載[驗屋清單](https://www.hank-house.com/blog/inspection-checklist-download)對照著看。像滲水、水泥淤積這種功能性的缺失，建商基本上都會修，我常說功能性的部分就是一翻兩瞪眼，有就是有、沒有就是沒有，沒什麼好爭議的。 比較需要留意的是外觀類問題，像油漆刮傷、門窗細微痕跡，建商修繕後不一定能達到你心裡的標準。另外，修繕過程本身也可能造成新的損傷，例如修補牆面時弄髒地板、搬運材料刮到門框，所以複驗時不只要看原本的項目，**也要留意有沒有新增的問題**。 ### ✦ 複驗完成後才能安心交屋 複驗確認所有缺失都修繕完成後，就可以簽交屋手續、付清款項，預售屋也是在這時候支付交屋保留款。如果還有沒修好的項目，可以再請建商修繕後另外安排複驗；依上面提到的消保處提醒，修繕原則上應在交屋前完成。 複驗沒看仔細，交屋後才發現問題，處理起來就麻煩多了。如果你有下面這些情況，可以先[私訊我們](https://www.hank-house.com/contact)聊聊： - ☑ 拿到報告，卻看不懂哪些缺失比較嚴重 - ☑ 建商說都修好了，但你不確定有沒有修到位 - ☑ 擔心修繕過程又弄出新的刮傷或髒污

不同屋型的驗屋流程差異

預售屋驗屋流程和中古屋驗屋流程差很多，不管是時間點、金流還是常驗到的問題都不一樣，搞錯時間點可能會錯過最有利的驗屋時機。 <table> <thead> <tr> <th>屋型</th> <th>驗屋時機與重點</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>預售屋／新成屋</td> <td>時機：預售屋收到驗收通知後先初驗，確認無重大瑕疵再對保；新成屋在交屋、付清尾款之前對象：建商／營造公司重點：全面檢測，含外觀、功能、設備保障：預售屋可依<a href="https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003296" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》</a>，從自備款保留房地總價 5% 作為交屋保留款；新成屋依買賣合約約定的尾款與交屋條件</td> </tr> <tr> <td>中古屋</td> <td>時機：交屋前對象：前屋主／仲介重點：以滲漏水和用電安全為核心，也會查水痕、壁癌和電路老化保障：依買賣合約約定處理</td> </tr> </tbody> </table>  ### ✦ 預售屋／新成屋驗屋流程重點 依<a href="https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003296" target="_blank" rel="nofollow">《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十三點、第十五點</a>，建商取得使照後要通知買方驗收，並且應在領得使用執照 6 個月內通知買方交屋。 預售屋建議的流程順序是：**收到驗收通知 → 初驗 → 確認無重大瑕疵 → 對保、完稅、過戶、設定抵押 → 銀行撥款 → 複驗合格後交屋**，交屋保留款就留到複驗合格再付。 業界常見的看法是，預售屋和新成屋屬於「全新品驗收」，驗屋時要拿契約、銷售 DM 和客變圖來核對，重點放在防水、用電安全、管線和外觀。另外，要等拿到使照、水電接好才能驗，臨時水電的水壓、電壓通常偏低，量出來不準。 新成屋一樣是跟建商驗收，只是付款條件依買賣合約而定。預售屋和新成屋現場最常見的是外觀類缺失，像油漆、門、窗的刮傷和髒污，浴室和陽台的地排被泥沙、水泥堵住也很常見。 ### ✦ 中古屋驗屋流程重點 中古屋會在**交屋前**安排驗屋。業界常把中古屋驗屋比喻成做健康檢查，重點集中在**滲漏水和用電安全**兩大項，像天花板、地板、窗縫有沒有水痕和壁癌，電路則從總電源查起，看斷路器、接地、線徑和迴路，功能性測試比外觀缺失更重要。 實務上常遇到的情況包括窗戶或牆壁灑水 30 分鐘後才在裂縫處發現滲水、排水管深處有異物堵塞。 漢克之前在一間中古屋的熱水器和通風口附近，用紅外線熱像儀檢查天花板夾層有沒有漏水，同時確認通風口有沒有對外，結果發現通風口沒有對外連通，浴室開了排風扇，味道也只是繞一圈又留在裡面，買方屋主才說之前來看房就覺得這間浴室味道比較重。這些問題不靠儀器和足夠的檢測時間很難發現，所以中古屋特別需要專業團隊協助。 

驗屋流程常見問題

### Q：驗屋整個流程從預約到交屋要多久？ **整體時間主要看建商修繕的速度**。初驗當天約 2～3 小時，報告一般 3～5 個工作天出爐，接下來建商修繕要多久，要看缺失數量和建商的配合度，修好後再安排複驗，確認沒問題才交屋。 ### Q：驗屋當天屋主需要在場嗎？ **強烈建議在場**。我們驗完後會在現場花 20～30 分鐘講解重點缺失，你在場可以即時了解狀況、確認問題的嚴重程度，後續跟建商溝通也比較有憑據。 ### Q：複驗還要另外收費嗎？ **以漢克驗屋來說，複驗一律另外加購**。複驗是針對初驗發現的缺失再檢查一遍，預約前會先跟你講清楚；每家驗屋公司規定不同，比較時也要問清楚。另外，漢克驗屋假日預約不加價喔。 ### Q：驗屋可以只驗部分項目嗎？ **漢克驗屋沒有只補儀器項目的方案，建議做全室檢驗**。水路漏水、電路接地這類問題肉眼看不出來，需要專業儀器才能檢測，全室一起看保障比較完整。想比較自己驗和找專業的差別，可以參考[自己驗屋 vs 驗屋公司](https://www.hank-house.com/blog/diy-vs-professional)。 我常跟屋主說，我是把你的房子當我的房子在驗。流程看起來步驟很多，但只要順序抓對、每一步都有人幫你看，交屋那天就能安心拿鑰匙。 還不確定自己該從哪一步開始，或是怕驗屋時間點選錯？直接聯絡我們預約驗屋，問問題不收錢喔！ 👉 [聯絡我們、預約驗屋](https://www.hank-house.com/contact)